10 hemmeligheter å vite når du kjøper eiendom i New York

Anonim

I sin hitlåt, New York, New York, synger Frank Sinatra “Hvis du kan lage den der, kan du lage den hvor som helst.” Dette gjelder alt i New York, men spesielt for eiendomsmarkedet. Å kjøpe en hvilken som helst type eiendom, enten det er en leilighet, en bolig eller en investeringseiendom er ikke en enkel prosess hvor som helst under et økonomisk klima. Et hjem er det dyreste kjøpet folk flest gjør. Å kjøpe eiendom er ikke som å kjøpe et smykke, som en forlovelsesring eller til og med en fancy sportsbil. Enten du leter etter et nytt hjem for familien din å flytte til eller som en investering for å leie ut, er det ikke en rask, enkel prosess noensinne. New York eiendomsmarked er et av de vanskeligste markedene å forstå og har praktisk talt sitt eget språk. Disse hemmelighetene skal oversette noe av språket for deg.

En hemmelighet å huske på mens du leser de andre, er at det er unntak fra enhver regel. Unntak er imidlertid få og langt mellom. Ja, det er folk som finner kjever som slipper avtaler, eller ikke trenger å slå inn en brettpakke fordi styrets president er på ferie i Frankrike, eller finner den mest perfekte uhindrede utsikten over Central Park for en sang. Hvis du søker med en god forståelse av markedet og budsjettet ditt, samt en realistisk forventning om hvor lang tid transaksjonen vil ta for å lukke, kan du også eie et stykke av den største byen i verden.

10 Mens hytter er det raskest voksende markedet: NYC er stort sett co-ops

På 2000-tallet ble hundrevis av splitter nye bygningsleilighetsbygg bygget. Imidlertid er flertallet av leilighetene som er til salgs i New York City Co-ops . Selv om en co-op-leilighet ikke "føler" seg annerledes enn en leilighet, er innkjøpsprosessen helt annerledes og alltid vanskeligere. For å bryte det ned: condos regnes som "fast eiendom." Du skriver en sjekk for en forskuddsbetaling, du signerer en kontrakt og du avslutter. Å lukke en co-op, som blir forklart nedenfor, er en helt annen prosess. Først av alt, co-ops er aksjer i et selskap som eier bygningen. Alle kooperasjoner har sine egne unike regler og krav for kjøp, salg og fremleie. I dagens marked blir ikke utleiebygninger lenger omgjort til co-ops fordi markedet graviterer mot condos. Videre er nye utbygginger alltid bygget som hytter.

9 I New York kjøper det bare mer stressende enn å få en drosje i rushtiden, å kjøpe en co-op

Kooperasjoner styres av et valgt styre av beboere som blant annet fastsetter krav til selgere og innkjøpere i bygningen. Hver co-op har sine helt spesifikke kriterier for å godkjenne kjøp. For eksempel vil de kreve et visst minimum forskuddsbetaling. Kooperasjoner kan også kreve at du har en viss mengde kontanter i banken som er igjen fra kjøpet etter at du har avsluttet. Etter at en kontrakt er inngått mellom selger og kjøper, sendes en brettpakke til vurdering før salget kan avsluttes. En tavlepakke inkluderer vanligvis regnskap, bakgrunnssjekk, kredittsjekk, arbeidsgiver- og personlig informasjon, samt referansebrev. Det vil nesten alltid være et intervju, som enhver god agent vil forberede deg på.

8 co-op-styrer er en del av grunnen til at NYC har lave utestengelsespriser

Mens det meste av landet er blitt ødelagt av høye forhåndsdoseringsrenter, har ikke New York-markedet alvorlig blitt påvirket av denne trenden. Co-op-styrer er en stor del av grunnen til at New York City har en lav avskedigelsesgrad. Hvis noen ønsker å kjøpe en leilighet i en bygning de ikke har råd til, hvis bygningen er en sambygding, får de ikke lov til det. Co-op-brett godkjenner også renoveringer som nye lobbyer og ganger, i tillegg til fasiliteter som treningssentre, som hjelper til med å opprettholde prisen på leiligheter på individuelle enheter ved å gjøre bygningen mer ønskelig.

7 Det er en måte å kjøpe et samarbeid uten godkjenning av styre på

Selv om det ikke er et stort tilbud, finnes sponsorleiligheter . En sponsorleilighet eies av den opprinnelige investoren eller eieren i bygningen. Mange utleiebygg i New York “gikk sammen” på 80- og 90-tallet, noe som betyr at eksisterende utleiebygg ble omgjort til co-ops. Beboere fikk muligheten til å fortsette å leie eller kjøpe sin nåværende enhet. Når leilighetene som forble utleieenheter blir ledige, kan sponsoren selge dem uten styrets godkjenning. Mesteparten av tiden renoverer sponsorer enhetene før de treffer markedet, slik at de er klare til å flytte inn. Husk at når sponsorenheten blir overført til en beboer, de fremdeles må følge styrets regler når de er klare å selge.

6 co-ops er ikke investorvennlig

Mens investorvennlige kooperasjoner eksisterer, er de veldig få og langt mellom. Hvis du bare kjøper en leilighet som en investering, ikke prøv den engang i en co-op. Tavler kan legge enhver begrensning de ønsker på fremleie. For eksempel kan det hende du bare får lov til å fremleie etter to års botid, maksimalt to år av gangen. Imidlertid forstår styrene at noen ganger er fremleie nødvendig og vil være rimelig. La oss si at du får en jobbmulighet i en annen stat, men ikke er klar til å selge deg leilighet ennå, bør et rimelig styre tillate deg å fremleie din plass. Leietakere kan imidlertid også bli pålagt å sende inn en styrepakke og eventuelt bli intervjuet.

5 Ikke prøv dette alene, finn en eiendomsmegler

Internett er ikke en erstatning for førstehånds kunnskap og erfaring på noe felt. Å forstå New York-markedet handler ikke om det du vet, det handler om det du ikke vet. Internett vil ikke fortelle deg om en bygning har dårlig ledelse, for det meste mørke leiligheter, er dårlig bemannet eller har et vanskelig brett. Eiendomsmeglere navigerer deg gjennom kjøpsprosessen fra start til slutt gratis. Tjenestene deres betales av selgeren. Mens målet deres er å selge deg en leilighet, er kunnskapen deres om markedet bedre enn din, fordi det er deres jobb. De har kunnskap om hva som er der ute og vil lede deg gjennom en veldig skremmende prosess, spesielt når du navigerer i kooperasjoner.

4 Alle eiendomsmeglere har tilgang til de samme oppføringene

Hvis du ikke har en personlig henvisning til en agent, kan du se etter en på åpne hus. Å finne en agent er som å date. Agenten din skal være noen du kan se deg selv tilbringe tid med som forstår dine behov. Alle agenter henter 99% av sine oppføringer fra den samme sentrale databasen som ikke er tilgjengelig for allmennheten. Disse oppføringene har mer informasjon enn det som er tilgjengelig for forbrukeren på nettet. Agenter kan også ha tilgang til hemmelige oppføringer eller være klar over oppføringer før de blir utgitt for publikum. En god agent vil ikke vise deg hundre oppføringer eller kaste bort tiden din. Han eller hun kan vise deg et sted eller to som er litt utenfor kriteriene dine, men vær rimelig, du kan ikke kjøpe en treromsleilighet i Soho for $ 500.000.

3 Arbeid med bare en agent

Før du forplikter deg, er det greit å kommunisere med og se på eiendommer med mer enn en agent. Imidlertid er det riktig etikette at når du har bestemt deg for hvem du vil jobbe med, å holde fast ved den personen. Det er en liten verden, så agentene vil alltid finne ut sannheten. Likevel, som dating, hvis du går ut noen ganger og føler at det ikke fungerer lenger, er det greit å bryte det av med den agenten og gå ut med en ny. Imidlertid må du fortelle den nye agenten din hva du allerede har sett, slik at de ikke vil vise det for deg igjen.

2 Lytt til agenten din

Ta forslagene agenten din gir på alvor. Uansett hvor erfaren du tror du kan være, vet de alltid mer enn du gjør. Dette gjelder spesielt når du oppretter et team for å avslutte transaksjonen. Å bruke riktig boliglån megler og advokat er nøkkelen. En god agent vil alltid ha noen spesifikke de jobber med. FYI: føderal lov forbyr agenter fra å motta tilbakeslag, så forslaget deres ikke kommer til å være økonomisk gunstig. Hvis agenten din foreslår å jobbe med noen som de kjenner som vil prioritere salget og ikke forårsake en snafu i prosessen, kan du jobbe med den personen. Imidlertid, hvis du har noen du kjenner og stoler på eller tidligere har jobbet med, kan du jobbe med den personen i stedet.

1 Hvis du har råd til å gjøre det, kjøp, ikke leie

I 2013 var det 26% billigere å kjøpe enn leie i New York. Så mens det å kjøpe en leilighet er en uttømmende forsøk, er heller ikke leie en tur i parken. Hvis du har råd til en forskuddsbetaling, er det mye mer fornuftig å kjøpe enn å leie. De ville svingningene i markedet resten av landet har opplevd de siste årene, gjelder ikke New York. Mellom desember 2013 og januar 2014 økte kostnadene for leie med 2, 07%. Leiemarkedet kommer ikke til å redusere betydelig når som helst. Så hvis du kan kjøpe, men du valgte å leie, kaster du ganske enkelt pengene dine.

10 hemmeligheter å vite når du kjøper eiendom i New York